千亿球友会官方网站然而水平有限，能力一般，既不想做大做强，也无意再创辉煌，今天只想聊聊跟房地产有关的事儿…

　　“房地产”这仨字在本次报告里一共被提及26次，比一季度那次多了三倍还带拐弯儿，然后彻底傻眼了。

　　一个央行货币政策执行报告，却把房地产单拎出来详细说，可见现阶段货币政策对楼市的重视程度，几乎是前所未有！

　　一个谈思路，一个谈目标，一个谈展望，还有一个谈对策，一条龙服务给你安排得滴水不漏。

　　报告原话说得那是相当直白，我这儿摘抄在下面了，咱们一起鉴赏鉴赏，总共两段——

　　第一段，“住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向，下阶段要继续发挥好政策对住房租赁产业的带动作用，完善住房租赁金融支持体系，盘活存量去库存助力启动住房租赁业”。 第二段，“资产有价值，是因为能带来现金流收益，也就是租金。租金是影响住房价值的核心变量，住房的价值主要受未来房租折现的影响房子的居住属性和总体稳定的房租折现决定了房产的底价和基础，同时也会受未来房价涨跌预期的影响”。

　　央妈不仅直接定位租赁收益将成为房地产的价值中枢，更把以后的房产价值逻辑与投资方法论，一个唾沫一个钉地传授给大伙儿了。

　　要不说这就是歪果仁呢！我们国家长达二十多年的房价大涨，让人根本不把房租那仨瓜俩枣放眼里了。

　　毕竟没几苗人是全款买房，收的那点儿房租，大概率连月供都cover不了，但房价增值不一样，选对一座城、买对一套房直接原地起飞，这就是时代红利的力量！

　　分享个数据，即便是长期租金表现最给力的的上海，2024年的租金水平也只比2024年高个135%，但2024年上海的整体房价，还是比2004年5月高400%以上千亿球友会官方网站，就这还是比巅峰时期跌了约25%呢！

　　早几年你跟谁说哪儿哪儿房租收益率不错，人家估计当场就败兴了，沙包大的拳头不给你粑粑打出来就算你拉得干净…

　　可是以后大不相同了，央妈报告里白纸黑字写着：“过去10年，我国CPI中房租分享年均上涨超1.2%，若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，租赁住房总收益率在静态租售比基础上有望超过3%。”

　　3%，要真能实现这个目标，那房租收益不仅比当前的银行理财收益高，甚至比大多数投资品年化收益率都高，也算到位了！

　　经历了长达三年的深度调整后，2024年全国重点50城的租金回报率基本上能稳定在2%左右，而一线城市的租售比也已经达到1.5-2%，二线%以上。

　　在一个整体上不缺房、甚至有些供大于求的市场里，真的能指望租赁回报撑起收益吗？

　　前者关乎投资标的自身的估值，后者直接决定了房屋在租赁市场上的流动性与议价能力。

　　即便是全国老少爷们儿都知道了，闭眼买房都能赚的时代一去不复返，但房价本身企稳这个事儿依然至关重要。

　　其实也很好理解，咱打个比方：我要跟你说，你把钱存我这儿，每年给你3个点的利息，但每年本金扣5个点，你能干啊？

　　我们可以进一步往深思考，判断房价是否已经到底、房产是不是依然可以作为优质投资品，可以重点参考以下三个指标：

　　如果说，房屋租售比比这三条标准都要高，那就就意味着房价板上钉钉是干到底了。

　　国有四大行5年期定期存款利率1.80%、银行中长期理财产品上下浮动较大，但整体平均回报率在2.80%附近、5年期以上住宅商业贷款利率最低可达3.18%…

　　但经济是生活，不是数学，以上模型能否成立，关键还要看另外一重变量，就是就业基本面。

　　就业的饱和度与整体待遇水平，直接决定了租赁需求、租金议价以及空租率等核心指标。

　　但这些城市的房东们必须意识到：房价和房租能保持如此之高的价格，背后还是就业饱和度与产业附加值共同决定的。

　　2018-2021年，某大厂鼎盛时期，未来科技城20年房龄刚需三居室，轻轻松松租出7000-9000元/月。

　　到了2024年呢？20年以上房龄的三居室，挂牌价在5000-6000元/月的简直不要太多！

　　所以后期我们有极大的可能进一步降准降息，从货币端口刺激生产、消费与就业复苏。

　　2024年二季度的央行货币政策执行报告中，在讨论国内形势时也明确提到了国内有效需求问题、新旧动能转换问题以及结构调整持续深化等课题。

　　未来，伴随着这些问题逐步改善好转，房屋租赁价格上涨并保持合理年化收益区间必将是新常态。

　　指望房价跳涨带来财富弯道超车开始变得越来越抽象，取而代之的是房屋租赁收入的细水长流。

　　可是，也有人质疑说：“未来国家队将稳健有序地推进租赁型和配售型保障住房，个人房东根本无力与国家队竞争，个人指着房屋租赁获得稳定收益，别想了…”

　　接下来，我就从市场规模、供应机制与价格博弈三个方面，把这事儿一次性讲透！

　　据贝克研究院的测算，2023年，我国的租赁人口大约在2.4亿人左右，相当于鹰酱人口的70.8%。

　　未来，极有可能出现的一种情况是，配售型保障房渗透率进一步提高，而人口也将进一步向重点一二线城市汇集——

　　此消彼长之下，租赁人口或将长期维持在2-2.5亿之间，而租赁市场份额也将长期维持在2万亿元左右。

　　其次，国家队的租赁型保障房会在一定程度上分流租赁需求，但市场化调节仍旧是租赁市场的主力。

　　统计数据显示：2021、2022、2023三个年份里，全国租赁型保障房建设和筹集总量约573万套。

　　假定未来30年，我国将有1.5-2亿人口农转非或涌入热点城市，那么平均每年的新增租赁需求也得在500-600万左右。

　　三年建设和筹集573万套保障房，无论和2.4亿租赁人口体量比，还是和年均500-600万的租赁增量比，都存在肉眼可见的缺口。

　　更何况，国家大力推动保障性租赁住房与租售并举落地，是为了顺应未来的人口与产业流向，实在“赔本赚吆喝”的话，这事儿大概率还得交给民间资本和个人房东去填缝。

　　从现实的财政与市场存量情况来看，民间资本与个人房东要填的“缝”，很可能与国家队的保障房棋逢对手，且越是头部城市，越可能如此。

　　房屋租金是市场化博弈的产物，房租多少是由无数个房东和无数个租客反复博弈给出的。

　　对于我们普通人而言，真的想博取长期稳定的房屋租赁收益，还只能去那些人口长期净流入、且产业附加值相对给力、整个城市营商环境朝气蓬勃的地方去。

　　另一方面，在经历了过去三年的房地产市场深度调整后，价格泡沫被挤得差不多了、信贷成本同样十分友好。

　　考虑未来长持租赁也好，考虑为子女预留被动现金流也好，都可以密切关注起来。

　　一个充满希望的家族，本就应该在顺势而为的大前提下，努力实现“前人栽树、后人乘凉”，用代际之间的彼此托举成就更好的未来。

　　当然，考虑家庭财富积累也好、为了下一代能有更好的发展平台也好，咱们不妨再上一个台阶！

　　只要你感兴趣，大到海外市场哪里更有投资价值，小到房屋租售比、持有成本、税费等等问题，都会由有10年海外经验的老司机进行详细解答。

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